bb原贝博：
当下新房市场，多数项目高度依赖“板块规划”。但规划落地往往需要漫长周期，短期内板块宜居属性难以完全兑现；更关键，这种对规划的过度依赖，会推高房价溢价，让购房成本隐性增加。
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而近期，宝山南大（上大）板块却跑出一匹“黑马”——聚丰雅居，用“左手成熟烟火、右手未来潜力”的优势，打破了市场困局。
从“当下宜居”看，项目核心优势已然成型：紧邻7号线号线双轨交，通勤便捷度拉满；出门即享聚丰园路成熟生活圈，商超、餐饮等配套一应俱全；同时背靠上海大学，高知人群聚集的人文氛围，让居住质感再上一层。
从“未来潜力”看，项目成长空间可期：在建万象汇将为板块注入全新商业活力，双TOD驱动的商办集群让南大稳坐北中环爆点板块，发展驶入快车道。
更难得的是，聚丰雅居以准现房呈现，入户门庭、立面、大堂、楼道铺装细节等均所见即所得，就连样板间也设在实体楼内，确定性强；内部空间的尺度感、装修用料的扎实度，我认为是同级翘楚。
聚丰雅居已开盘，目前火热在售建面约104-148㎡3-4房准现房，仅113席，均价约63519元/㎡，单价约5.5万/㎡起，欲购从速！
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聚丰雅居显著的标签就是“7/15号线双轨配置”，依托这条“黄金线路网”，通勤半径可轻松覆盖上海多核心区域：
另外，项目邻7号线上海大学站，通勤覆盖普陀内环、徐家汇、龙华等核心区域。
双轨交加持，不仅缩短项目与市中心时空距离，更在当前市场形成稀缺优势——纵观今年中环沿线的新房项目，能拥有双轨交配置的，几乎处于“断供”状态。
而这份稀缺性也为板块筑牢价值底盘，毕竟高效通勤能力，既能持续为板块导入高素质居住人群，更能让项目在市场波动中保持价值韧性。
双轨交之下，项目约63519元/㎡均价，单价约5.5万/㎡起，价格诚意十足。
与同板块比，南大新房约6.8万/㎡，项目优惠后均价约60350元/㎡，性价比凸显。值得一提，南大板块多数新房“户型越大、单价越高”，而聚丰雅居定价相对平均，大户型拥有更高性价比。
同时，准现房属性（明年交房）进一步放大价格上的优势。相比期房动辄2-3年的等待期，准现房不仅让购房者更快入住，更减少资金成本（如房贷利息、租房支出等），变相提升置业性价比。
若将视野扩大到中环沿线及周边板块，聚丰雅居所在的南大区域更是“价格洼地”。
中环线在“地王频出”的当下，沿线万/㎡，甚至闵行靠外环的新房单价已近10万/㎡。对比之下，聚丰雅居以“中环旁、双轨交、准现房”的配置，搭配约6.39万/㎡均价，约5.5万/㎡起单价，性价比优势一目了然。
我必须强调一句，当下大环境不明朗，买房一定要注意“基数”，同板块入手价格越划算，安全垫越高。
项目第三大标签是“兼具当下生活便捷与未来潜力”，这是包括南大其它新房在内，同级新房很难具备的。
项目北侧就是烟火气超足的聚丰园路，宝山山姆会员店就在这里，与项目直线米；旁边还有万商荟、上坤城市广场、弘基文化休闲广场等，再加上丰富底商，这里的生活氛围无需养成，平日吃饭、喝咖啡、休闲，下楼就能满足。
在建的约16万方万象汇，将进一步升级板块商业能级，未来有望成为北中环的明星商业地标，距离项目仅约700米。
一方面，板块依托上海大学形成“高知生态圈”，不仅有大量在读学生带来的青春活力，更聚集了上海大学的教职工、退休教师等群体，日常邻里交流充满人文气息，圈层纯粹度与居住舒适度超过普通板块。
另一方面，板块形成“幼儿园到高中”的教育闭环，南大实验学校（九年一贯制）、南大实验幼儿园、上海大学附属小学、上海大学附属中学...为孩子成长提供了稳定优质的教育环境。
*上述学校仅为项目周边教育配套罗列，不作为入学信息，对口学区以教育部门发布为准
对他们而言，上大板块不仅生活配套成熟便利，更承载着几十年的居住记忆与生活关系网，高知圈层的居住氛围更是难以割舍。更关键，上海大学周边土地开发已近饱和，新房供应呈现“卖一个少一个”的稀缺态势，选择聚丰雅居，既是对现有生活的延续，也是对上大稀缺地段资源的抢占。
项目配套成熟是全维度的，医疗上有仁济医院宝山分院（直线公里），复旦大学附属华山医院北院（直线公里）；休闲上有南大公园、约20万方南大中央公园（已开园）、约44公顷走马塘公园（一期已启动）等。
作为上海“十四五”规划中“北转型”的核心阵地，南大智慧城正以双TOD迅猛发力，构建高能级产业，而这背后，更将为板块带来大量高薪人才，进一步激活居住价值。
从板块定位看，南大智慧城不仅规划多座超100米、最高约250米的地标建筑，未来将成为北中环沿线的功能核心；更关键，其产业兑现力进入“加速期”：
南大数智中心、科创之门、数字绿洲一二期等重要载体的相继竣工交付；细胞国家中心、通用智能机器人研究院等顶尖科研平台，等国央企巨头的相继落地；2000+家企业已入驻，为区域注入了强大的高新产业动能。
产业高地的成型，必然带来“人才高地”效应——大量高新技术领域的研发人员、企业管理人才等高薪人群将涌入板块，他们对居住品质、通勤便捷度有更加高的要求，而享双轨交、成熟配套与人文氛围的聚丰雅居，无疑将成为人才优选。
评判一个项目的品质，开发商实力与兑现力是核心标尺。聚丰雅居的背后，是深耕宝山多年的本土匠心房企——上海祁连房地产开发总公司，其不仅是板块发展的“见证者”，更是“建造主力军”，为项目品质与确定性筑牢根基。
这家成立于1994年的宝山区本土房企，凭借丰富开发经验与稳健资金实力，早已在区域内树立起口碑，打造过上大聚丰园、祁连欣苑，聚丰景都等标杆社区，深谙区域改善客群的居住需求。
也正因这份“懂区域、懂客户”的积淀，开发商将更多心血聚焦在“所见即所得”的确定性与“居住舒适度”的体验感上。
相比南大板块多数仍未呈现外立面的新房，聚丰雅居的两栋住宅已全部封顶，建筑外立面完整呈现，社区景观的基础框架也已可见，居住场景无需想象。
值得关注的是，项目样板间并非临时搭建，而是直接设在实体楼内——客户能直观感受真实的房间尺寸、日常采光角度、窗外视野，告别“期房画饼”的担忧。
对改善客群而言，“住得舒服”才是置业的核心目标。聚丰雅居将产品力的“技能点”精准投向舒适度打造：
相比当下新房“连廊房”成普遍配置，项目北侧无任何连廊，既放大了通透性，又避免连廊通行带来的隐私泄露困扰。
✔容积率仅约1.88，远低于同级项目，社区由两栋建筑组成，南侧为7层小高层、北侧为18层高层，整体布局疏朗；
✔楼间距最宽处约43米，搭配高低错落的楼栋规划，两栋楼均能获得充足采光。即便在日照条件最差的冬至日，后排高层也几乎无遮挡（同级项目中表现优秀），中高区更享宽广视野，避免“楼挨楼”的压抑感。
项目景观以“一轴多节点”为核心布局，通过弧形园路的柔美线条引导动线，将入口至深处的各处景致自然串联。在植物配置上注重层次感与四季变化，精选四时植物，确保小区全年皆有景可赏。
同级新房得房率普遍72-75%，聚丰雅居7层小高层为一梯两户设计，得房率高达约80%，18层高层得房率也达约76%。
以建面约115㎡计（位于小高层），比常规户型多得约6-9㎡，近似一间次卧的实际面积；同时，更多的实际使用面积相当于降低了单位面积的购房成本，让房价更具性价比。
厨房配置硬核，配博世五件套（燃气灶、油烟机、消毒柜、蒸烤机和冰箱）；搭配弗兰卡水槽，耐用性与实用性兼具；
卫浴空间统一选用高仪龙头花洒、唯宝马桶与台盆，搭配松下浴霸，品牌调性与实用性兼具。
✔空间质感营造，客厅背景墙采用全景一体化岩板，地面铺设大面积仿石砖+美缝工艺；卧室用书香门第实木复合地板，主卧背景墙软包交付；吊顶四周也有金属点缀。
✔智能生活适配，包括室内可视对讲系统、室内报警、室内无线网络系统及门禁系统、车辆管理系统等，契合高知家庭对高效生活的需求。
实地参观能明显感受到客餐厅、卧室的空间感比同级新房更开阔，数据对比更能印证这一优势：以建面约115㎡为例，其空间尺度已接近市面125㎡户型水准。
客餐厅净面积约30㎡，与市面125㎡户型相当；客厅净面宽约3.7米，采光充足、视野通透；餐厅空间充裕，可轻松摆放六人长桌或圆桌，大家庭聚餐无需局促，这是市面多数115㎡户型难以实现的。
主卧净面宽达约3.5米，甚至宽于125㎡主流户型的主卧尺度。放置大床后，床尾仍能预留充足空间供人通行。
此外，同处于小高层的另一套建面约105㎡3房，则以更低的置业门槛，搭配高得房率与舒适格局，兼顾日常收纳与家庭互动空间，适配首改家庭对实用与性价比的需求。
建面约131㎡是大三房，主卧为大套间，门后还预留衣柜位置，每个房间尺度感都非常好。
客餐厅依旧是点睛之笔，客厅净面宽约3.7米，搭配大阳台，空间感十足；同时餐厅北侧就是采光窗，客餐厅格外通透。
另还还有四开间朝南+多飘窗+主卧套房的约148㎡户型，适配多代同堂/二胎家庭。
双轨交保障通勤效率、成熟地段满足日常所需、准现房消除期房顾虑，再加上优质的户型、高规格装标，更坐拥南大板块的发展的潜在能力。这样“当下能安心居住、未来有成长空间”的新盘，在全市600-900万级市场中十分稀缺，尤其对于想留在上大的改善家庭而言，更是不容错过的好机会。
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1、民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年，工业用建筑是50年。
2、在国家相关房地产法律和法规中，没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金。
4、低层为一层-三层;多层为四层-六层;小高层为七层-九层;高层为十层及以上。
6、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，外面的保险公司都可以为你打折。
8、购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。
11、住宅的长度和进深，是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。
13、提取公积金缴付房租的条件是房租超出家庭工资收入规定比例的。14、职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人能提取职工住房公积金账户内的存储余额，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金增值收益。15、目前装修自住住房不能办理住房公积金提取，也不能申请住房公积金贷款。
15、职工办理离退休的，能提取住房公积金，并注销其住房公积金账户，但办理提前退养或内退的职工不能提取住房公积金。
16、住房公积金组合贷款是指个人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，其不足部分向贷款银行申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。
17、职工考取了研究生，但户口并未迁出本市或考取的是本地院校的研究生，这样的一种情况是不能提取住房公积金。
18、凡在本区域内购买建造、翻建、大修自住住房的职工，能申请公积金贷款。
19、继承过户费用：继承权公证。200元公证费、280元登记费，总计480元。
20、赠与过户费用：个税契税公证费。1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、契税10500元，总计11830.
21、二手房过户费用：营业税个税契税。房子买入超过5年后卖出，无营业税、契税1%(购房)3500元、个人所得税(35-25)*20%=20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000元。
23、区别：等额本息，就是每个月还款的“本息”之和从始至终保持不变。而等额本金，就是每月的还款总额里，本金部分从始至终保持不变，利息另算。
24、配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受购房的各种优惠政策。
25、向银行贷款过程中也许会出现的各项手续费：公证费/律师费/保险费/评估费/手续费等。
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